こんにちは、樋口です。

賃貸人・賃借人双方の立場から、賃貸人の都合による賃貸借契約の解約、立ち退きに関するご相談を受けることがあります。

どちらの立場であっても、正しい法律知識を得てから、話し合い等を進めることが大事です。

そこで今回は、特に、居住用建物の賃貸借契約について、賃貸人からの賃貸借契約の解約申入れと立退料についてご説明します。

賃貸借契約の解約の際、適用される「借地借家法」とは

賃貸借契約の定型的な書式には「賃貸人が6カ月前に解約の申入れをした場合には、賃貸借契約を解約できる」という内容の条項が入っている場合が多いと思います。

このような契約条項が入っている場合、賃貸人は6カ月前に解約の申し入れさえすれば、無条件で賃貸借契約を解約できるのでしょうか。

建物の賃貸借については、「借地借家法」が適用されます。

では、賃貸人による解約申入れに関する条文を見てみましょう。

借地借家法28条

「建物の賃貸人による第26条第１項の通知又は賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として、又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」

と定めています。第２６条第１項の通知とは、賃貸借契約の契約期間満了時に、賃貸人が賃借人に対し行う契約を更新しないという更新拒絶の通知のことを指し、期間満了の１年前から６か月前までに通知をする必要があります。

このように、賃貸人が、契約期間の途中で解約をする場合や、契約の更新を拒絶する場合には、

①賃貸人と賃借人の建物の使用を必要とする事情
②賃貸借の従前の経過
③建物の利用状況
④建物の現況
⑤賃借人の提供する財産的給付（代替建物または立退料）

を総合的に考慮し、「正当事由」が認められる必要があります。

たとえ、賃貸人が、解約の申入れを行ったり、更新拒絶の通知を行ったとしても正当事由が認められなければ、契約は継続されたり、更新されることになります。

そして、借地借家法28条は片面的強行規定とされており、この規定に反する特約で賃借人に不利なものは無効になります（同法30条）。

先ほど挙げた契約条項は、文面上は正当事由があるか否かに関わらず解約申入れができるとされていますが、借地借家法28条の規律を受け、あくまで正当事由が認められる場合に限り解約申入れができることになります。

賃貸人からの解約申入れ、正当事由が認められる場合は？

それでは、どのような場合に正当事由が認められるのでしょうか。

上記の①～⑤の要素を総合考慮することになりますが、①賃貸人と賃借人の建物の使用を必要とする事情が、正当事由を判断する上で基本的な要素と考えられています。

②賃貸借の従前の経過は、敷金・礼金や更新料の授受があったか否か、家賃の改定状況、賃借人に賃料不払い等の事情があったか否か、契約期間の長短等が考慮要素となります。

③建物の利用状況は、賃借人が契約に定められた目的に従って建物を使用しているか、賃借人がどのくらいの頻度で建物を利用しているか。共同住宅の場合は退去済の物件がどの程度か等の事情が考慮されます。

④建物の現況は、建物がどの程度老朽化しているか補修をするために、費用がどれくらいかかるのかという点が考慮要素となります。

⑤賃借人の提供する財産的給付については、主に立退料が問題になります。

立退料については補完的な要素と考えられており、①～④の事情によって正当事由がある程度認められる場合に、立退料を支払うことで正当事由が認められます。

つまり①～④の正当事由が認められないという場合には、立退料を支払っても正当事由は認められないということになります。

このように正当事由が認められるか否かは、様々な事情を考慮して判断する必要があり、専門的な知識や経験が必須です。

ここまで建物賃貸借契約の解約には正当事由が必要であり、立退料は正当事由の判断においては、補完事由であるというご説明をしてきました。

では次に、特に居住用の建物の立退料について、もう少し詳しくお話していきましょう。

賃貸解約時の立退料、どのように算定するのか

結論からいうと、立退料の算定方法については明確な決まりはなく、ケースバイケースで決められています。

正当事由の補完要素という性質上、賃貸人の明け渡しの必要性が高い場合には立退料の額は低くなり、賃借人が建物を使用する必要性が高い場合には立退料の額は高くなります。

居住用の建物の建物の場合には、移転経費（引越費用）・新規契約金（仲介料、礼金）・前家賃との差額・敷金の差額・借家権価格等を考慮すると考えられています。

借家権価格が問題になる場合もあります。借家権価格につては，地価の高騰当に伴う建物の資産価値の増加分について、借家人に配分されるべきものと考えられており、明確な算定基準はありませんが、最終的には，不動産鑑定により算定されます。

立退料が決まる流れとは？賃貸人は提示前に弁護士へ相談を

通常は、賃貸人が、立退料の金額を提示し、賃借人との話し合いを行います。

話し合いがまとまられなければ、調停や訴訟によることになります。

最終的には、訴訟において、裁判官が不動産鑑定士が算定した借家権価格等を考慮し、立退料を判断します。

賃貸人が最初に提示する金額は、引越費用＋数か月分の賃料（差額）の提案の場合が多いようですが、引越費用だけの場合や賃貸人の建物使用の必要性が高いことを理由に、そもそも立退料の提示がない場合もあり得ます。

居住用建物の場合は、立退料について訴訟に至るケースはそれほど多くなく、感覚的には引越費用＋半年～１年程度の賃料（差額）で合意するケースが多いように思います。

このように立退料については、算定方法がはっきりと決まっているものではありません。

交渉の段階で（賃貸人の場合には、立退料提示の前に）一度弁護士に相談することをお勧めします。

貸借契約の解約に関するお悩みは、ぜひ一度ご相談を

自分で正しい知識や情報を得ようとしても、なかなか完全な理解は難しい問題です。

賃貸人・賃借人どちらの立場でも損をしないために、まずは一度、専門の知識が豊富な弁護士へ相談してみましょう。

当法律事務所ではホームページからもお問い合わせが可能です。

賃貸人・賃借人どちらの立場からもご相談をお受けいたしますので、賃貸借契約の解約に関するお悩みをお抱えの場合にはお気軽にご相談ください。